——2003年4月24日在武汉市第十一届人大常委会
第三次会议上
武汉市城市规划管理局
武汉市国土资源管理局局长 张 林
主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
我受市人民政府委托，向会议报告武汉市土地资产经营工作情况，请予审议。
一、近年来我市土地资产经营所做的主要工作
土地是城市的重要资源，也是城市主要的资产。为依法加强国有土地管理，提高土地使用效益，促进城市建设和发展，近年来，我市按照经营城市的理念，采取措施，开展了土地资产经营工作。
（一）建立制度，确立符合我市实际的土地资产运作模式。根据《土地管理法》有关规定，1999年11月，我市成立了武汉市土地整理储备供应中心。2000年7月，市政府印发了《市人民政府关于建立土地储备制度的通知》（武政〔2000〕65号），正式建立土地储备制度。同年11月，土地交易中心正式运作。经过三年多时间的建设和发展，我市初步建立了以土地整理储备供应中心和土地交易中心（以下简称市土地中心）为载体，以土地储备制度和土地交易许可制度为核心，以土地收购（含收回）、土地征用、土地供应、土地交易和土地整理为主要业务的“一条龙”土地资产经营运作模式。经营性房地产开发用地基本实现了“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”，即由政府统一征用、收购和回收土地，统一储备土地及统一供应土地。
（二）加强领导，为土地资产经营工作提供有力的组织保障。土地资产经营是一项综合性很强的系统工程。为加强对全市土地资产经营的统一管理和协调，我市成立了由市长任主任，分管副市长任副主任，政府有关职能部门和金融机构参加的土地资产经营管理委员会（以下简称管委会），作为土地资产经营管理领导机构。这一机构的建立，为土地资产经营管理工作提供了强有力的组织保障。各成员单位在管委会的统一领导下，积极参与土地资产经营管理活动，促进了土地资产经营工作的稳步发展。
（三）强化措施，逐步完善土地资产经营管理政策体系。2001年4月国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号，以下简称国务院15号文件）下发后，我市以此为契机，相继出台了一系列土地资产经营管理的配套政策规章，包括《市人民政府关于印发武汉市加强土地资产经营管理实施方案的通知》、《武汉市土地交易管理办法》以及《武汉市土地储备管理办法》等，主要内容包括：一是经营性用地通过收购、征用、收回方式垄断管理；二是实行土地深度开发和熟地供地；三是实施土地有偿使用“一费制”收费制度；四是取消了部分不符合市场经济发展要求的土地供应优惠政策；五是大力开展经营性土地使用权公开交易；六是建设用地实行计划分类管理；七是土地出让实行最低价管理。这些文件从储备模式、运作机制、供地方式等方面为我市土地资产经营构筑了平台，使土地资产经营管理工作逐步向规范、有序的轨道迈进。
（四）广泛宣传，营造实施土地资产经营的良好氛围。土地资产经营工作开展以来，采取多种方式开展了宣传工作。一是近三年的“6·25全国土地日”，组织上街设点集中宣传，散发宣传资料20余万份，向社会宣传国务院15号文件精神和我市土地资产经营管理政策。二是将有关法律法规和政策编印成册，向领导、有关职能部门和建设用地单位发送。三是举办土地资产经营知识研讨班，武汉地区有关部门和单位参加人员达到2000余人次。四是结合出让地块，利用新闻媒体进行宣传。五是积极赴外地城市进行宣传。如2002年11月赴深圳参加住交会，通过电视宣传片、形象画册、招商手册等声像文字资料，一方面向参观者生动地展示了武汉城市建设所取得的巨大变化，另一方面也有效地宣传了我市土地资产经营政策和房地产市场的发展前景。这些宣传活动，进一步强化了社会各界的土地资产经营工作意识，为实施土地资产经营工作营造了良好的社会氛围。
二、土地资产经营取得的初步成效
我市建立土地储备制度以来，市土地中心累计收购（征用）土地170宗，面积13600余亩。通过土地有形市场，采取招标、拍卖、挂牌等方式供应经营性项目土地122宗4088亩，协议成交金额为28.18亿元，实现土地收益10.52亿元。储备土地与供应土地相抵后，目前储备土地近9600亩。经过几年的运作，市土地中心由1999年底财政拨入的2000万元资金，发展到2002年底账面资产总市值36亿元，土地资产经营呈现出良好的发展态势。目前，市土地中心已与武汉市所有金融分支机构建立了业务联系，并从10余家金融机构取得了总额近百亿元的授信贷款，基本解决了土地资产经营的资金瓶颈问题。截止2002年底，市土地中心贷款余额达到14.26亿元。
我市土地资产经营取得初步成效，主要表现在以下几个方面：
（一）政府对土地市场的宏观控制能力进一步增强。我市土地有形市场已经形成并初具规模，国有土地使用权交易正逐步走上规范、有序的轨道。土地供应总量已由土地储备制度实施前的政府无法控制，转变到计划供地。在准确掌握市场走势的基础上，政府通过价格管理、总量调控、促进闲置土地利用等手段已对土地一级市场形成有效的控制。据不完全统计，2002年我市处理“烂尾楼”工程工作启动以来，已有24个“烂尾楼”工程相继重新启动，表明政府通过调控土地供给引导需求，促进土地集约利用的做法取得了实质性的效果。
（二）市场机制优化土地资源配置的作用逐步显现，稳定、公平、安全的土地市场逐步形成。招标、拍卖、挂牌等公开供地方式的推行，使经营性用地向资金规模大、品牌实力强的开发企业集中，土地资源得到了优化配置，全市的土地供应工作正在向规范、有序的轨道迈进，稳定、公平、安全的土地市场逐步形成。目前，我市日趋完善的土地市场和良好的市场秩序及发展态势已吸引了上海复地、深圳金地、南京三金等一批有实力的开发商来汉投资，房地产投资日趋活跃。我市第4、5次土地使用权挂牌出让，武汉福星惠誉房地产有限责任公司和南京三金房地产开发有限公司分别以8亿元、4.8亿元取得沙湖428亩和新华西路205亩土地使用权，表明市场确定地价，市场确定开发投资单位，以及以市场方式取得土地的观念初步形成，为吸引有实力的房地产开发企业来我市投资起到了良好的示范作用。
（三）城市规划得以实施，城市面貌、居住环境得到改善。运用土地储备制度实施成片开发，从根本上解决了供地零散、难以实施城市总体规划的弊端，有效改善了城市面貌和居住环境。仅2002年启动的汉阳南岸嘴二期拆迁和江岸永清片旧城改造项目，就使4600余户、14200余市民的住房条件得到了改善。南岸嘴一期拆迁工程结束后，按市政府要求投资600万元对嘴头部分实施绿化工程，此举既迅速改变了南岸嘴地区房屋低矮破旧、市政功能老化的面貌，又为市民休闲、外来宾客旅游观光和举行大型活动提供了场所。
（四）促进了产业结构调整，盘活了国企存量土地。结合实施产业结构调整和经济结构调整战略需要，加大了盘活国有企业存量土地的工作力度，有力地支持了一批国有企业搬迁改造和改组、改制。仅2002年市土地中心就投入10.2亿元土地储备资金，收购了34家国有企业约3467亩土地，平均每家国企获得3000万资金。通过采取“退二进三”等土地资产运营措施，使原来零散分布在城市中心地段的工业企业和污染企业等逐步向工业园区集中。有50多家企业通过土地使用权交易获取补偿资金，通过企业外迁、技术改造，完成了产业结构调整，实现第二次创业。
（五）带动了相关产业发展，形成良性循环。城市土地运营中巨额资金的投入，为金融、建材、房地产等行业注入了活力，促进了土地资产经营相关产业链中各环节的良性循环，拉动了全市固定资产投资，使城市建设和经济社会进入了健康、快速的发展轨道。在土地资产经营提供的有利氛围之下，2002年全市房地产开发完成投资132.5亿元，比2001年增长14.87%，拉动全市GDP约2个百分点。我市2002年启动的江岸永清旧城拆迁改造，仅此项目拆迁户实际购房面积将达到40万平方米，接近我市全年商品房销售量的6%左右，有力促进了我市一、二级房产市场的活跃。住房需求增加以及拆迁补偿资金的投入，给全市住房信贷、建筑装饰、建筑材料等60余个行业注入了新的资金和活力。
（六）增加了政府土地收益，为城市建设积聚了资金。通过实施土地储备制度、大力推行土地招标拍卖挂牌供地方式，使土地资产效益实现最大化，土地资产经营直接带来了土地增值收益，为全市财政收入的增长作出了较大贡献，也为城市建设和经济发展提供了有力的支撑。2002年土地增值收益达到5.32亿元。此外，我市还运用土地储备制度为城市重点建设项目直接提供资金达1.5亿元，促进了城市建设和经济发展。
（七）规范操作，有利于土地市场廉政建设。在土地供应工作中，规范操作，实现土地交易“阳光操作”：一是在交易大厅设置了公开栏，将土地资产经营管理政策规章、土地交易规范等都在显要位置公开；二是对供应土地信息全面公开，对拟招标拍卖的土地，还邀请投标竞拍者到现场实地察看，核实土地信息；三是土地供应活动全程公开，进一步提高了挂牌交易的透明度。此外，管委会成员单位还加强了对市土地中心的监督。市财政局认真落实收支两条线，切实加强了对土地储备资金的监管工作，制定了“一费制”收费政策；市监察局派专人参加土地招标拍卖挂牌活动。这些措施体现了土地交易公开、公平、公正的原则，有效防止了土地出让中的不正之风和腐败行为，有利于土地市场廉政建设。
（八）储备产业用地，促进了区级经济发展。在储备经营性项目用地的基础上，尝试运用土地储备制度筹措资金，开展了产业用地储备工作。按照“中心征地储备、政府运作招商、定向优惠供地、区保资金安全”原则，市土地中心安排每区3000万元启动资金，启动了硚口、汉阳、新洲阳逻等三个工业产业园的征地工作。三个工业产业园共启动1600亩土地，目前已实现储备土地1260亩，部分地块已开始对外招商。这一举措解决了区政府征地资金不足的问题，有利于促进区级经济的发展。
三、土地资产经营工作存在的主要问题及下一步工作打算
我市土地资产经营和管理工作中还存在着一些问题和不足：一是对城市土地经营的认识有待进一步提高。少数单位和个人的国土意识不强，对土地资产经营工作不理解、不支持。二是土地收购储备工作难度还较大。被收购企业改组改制的负担很重、权属资料不齐、债务及法律纠纷复杂，对居民的拆迁补偿涉及到对弱势群体的照顾、对居民身份的认定等问题，使收购储备工作难度加大。三是全市统一的土地市场尚未形成。各郊区、开发区土地有形市场建设和经营水平参差不齐。四是土地资产经营管理的政策法规不够健全。尤其是在旧城改造、解决“城中村”、闲置土地处置等方面需要加快政策研究和立法步伐。五是土地资产经营手段还需要进一步研究和提高。城市规划设计引导、基础设施配套建设等手段运用还不够，在一定程度上制约了土地附加值的增加。这些情况表明，做好土地资产经营工作，仍有大量工作要做，任务依然很繁重。
我市下一步实施土地资产经营工作的指导思想是：以经济建设为中心，坚持走可持续发展的道路，围绕“强市富民”和“建设滨水生态的现代城市”的总体目标，按照我市今后五年发展的总体部署，严格执行《土地管理法》，认真贯彻国家加强国有土地资产管理的各项政策，积极运用城市经营理念和思路，大力推进土地资产经营，促进城市形态和功能布局不断优化。围绕这一指导思想，2003年将着重抓好以下5方面的工作：
（一）加大土地收购储备力度，依法规范土地一级市场。在前段工作的基础上,依据城市规划和重点建设项目要求，继续围绕旧城改造和新区发展等重点，加大土地收购储备工作力度：一是继续实施旧城成片开发改造。计划投入资金30亿元，启动新华西路三期和四期、硚口二粮库片等21片旧城改造项目，储备土地2600亩。努力克服困难，完成永清、积玉桥等旧城成片开发改造项目。充分利用汉江及其周边地区人文和山水资源丰富、开发潜力大等有利条件，有计划地实施汉江两岸综合开发的土地整理储备，逐步使该地区成为建设热点。二是有计划地推进后湖等新区综合开发。计划投入资金12.5亿元启动后湖、中北路等18片新区发展项目，储备土地7700亩。按照环境优美、舒适宜人、配套良好、品质高尚的目标，做好南湖、汉阳四新和中北路等地区土地开发工作，实施“土地预热"，为开发建设创造条件。
（二）健全供地机制，确保完成土地增值收益目标。按照“总量控制、深度开发、市场运作、加强监督”的要求，进一步健全供地机制。一是确立供地计划。2003年计划通过土地有形市场供应经营性项目土地6000亩，土地增值收益目标为6亿元。二是试行土地供应每半年计划公开（包括位置、面积和供地方式），力争隔月定时供地，以便开发投资商早做准备。三是积极探索新的供地模式，加快旧城改造步伐，缩短供地周期，吸引开发投资。四是合理确定出让地块规模，兼顾大、中、小开发企业的承受能力，在引进外地大型开发企业的同时积极培育本地开发企业。五是灵活运用招标拍卖挂牌供地方式，综合考虑地价、地块开发的社会及环境效益，合理选择供地方式，在坚持“价高者得”的前提下将“质优者得”有机结合。同时，积极组织赴外地开展土地招商引资活动，吸引有实力的房地产开发企业来汉参与城市建设，开发建设一批高水平的现代城市综合区。
（三）高标准编制规划，为土地资产经营工作创造条件。抓紧做好新一轮城市总体规划修编基础工作，高标准编制城市近期建设、汉江开发、旧城改造、首义和月湖文化区等重要规划。启动实施“法定图则"。以2003年重点开发建设地区，特别是市土地中心整理储备供应的土地为起步区，制定和试行“法定图则"，实现在“法定图则"指导下的土地资产经营。在此基础上研究制定“法定图则"编制的技术规定和相关规定，为进一步全面推开打下基础。
（四）加快制定相关配套政策，进一步完善土地资产经营政策法规体系。按照以城市规划指导土地资产经营，以加强土地资产经营管理促进城市规划实施的思路，健全完善土地储备供应制度。今年以来，为保障工业制造业的发展，支持商业、旅游、娱乐业的发展和推进旧城区的危房改造工作，市政府组织了有关部门及区政府进行了专项研究，近期将出台文件进一步规范和推进上述项目的土地供给并提供相应的政策，进一步完善政策法规体系，规范管理，促进土地市场健康、平稳发展。
（五）清理和整顿土地市场秩序，加快远城区和开发区土地有形市场建设步伐。清理和整顿土地市场秩序，依法依规，加快推进闲置土地和停、未建工程处理工作，妥善解决“城中村”土地问题，适时出台新的土地定级和基准地价标准及土地出让金征收标准，加大“一费制”推行力度，启动远城区土地定级和基准地价论证工作，合理控制经营性项目用地总量。进一步加强对远城区、开发区土地资产经营工作的监管，促使其加快土地有形市场的建设步伐，建立完善运行机制，统一市场规则，加强市场信息发布，突破市场配置土地资源的“瓶颈”，尽快形成全市统一、规范、有序的土地市场和土地价格体系，进一步促进全市土地有形市场的健康和稳健发展。
以上报告，请予审议。
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